封麵新聞訊(記者 趙雅儒)住房專項維修資金,被稱為房屋的“養老金”,關係到房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造。成都市自2004年起開始在全市範圍內建立維修資金保障製度。但是在維修資金監管實際運行中,當小區真正出現緊急情況嚴重影響業主生活,甚至危及業主生命財產安全時,部分業主卻反映維修資金的保障作用並未得以充分體現。

 

  記者昨日從成都市房管局獲悉,《成都市住宅專項維修資金管理辦法》已於2017年11月14日經市政府常務會審議通過,並於2017年12月8日正式簽發,經簽發後的《成都市住宅專項維修資金管理辦法》(成都市人民政府令第195號,以下簡稱195號令)將於明年2月1日起正式實施。根據新規,明年2月起不僅能夠享受到維修保障製度“紅利”的受眾增加,還更新了包括應急預案和應急使用製度相關的內容,讓維修資金不再“使用難”。

 

  時隔13年首次修訂

 

  明年2月起成都全域實施

 

  2004年《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》(市政府令第103號,以下簡稱103號令)的實施,曾標誌著成都市正式開展專項維修資金監管工作。“在當時全國都在摸索維修資金管理模式的大背景下,成都借鑒上海等城市的經驗,探索建立我市維修資金管理製度。103號令將區(市)縣統一納入建立維修資金的範圍,實現全域成都範圍內‘一體化’管理的模式,設立了利用權屬登記對維修資金的繳存進行強製把關的製度,為實現‘應交盡交’提供了政策保障。”談及為何進行此次修訂,參與此次修訂的相關負責人談到,13年來,城市社會經濟都在不斷發展進步,新時代自然也對維修資金管理提出了新要求。作為房屋的“養老金”,如何更方便、更高效、更安全地發揮它的功用,以保障全體市民更好宜居,便成為時代新課題。

 

  為此,曆時10個月而成的195號令已於日前正式簽發,並將於明年2月1日起在全域成都範圍內實施。據悉,按照規定,本市行政區域內國有土地上的新建住宅(含住宅建築區劃內的非住宅或者結構與之相連的非住宅)應當建立專項維修資金,“統規自建”房屋可不建立專項維修資金,商業類非住宅應當參照建立專項維修資金,工礦倉儲、商貿物流等其他類型非住宅則不參照執行,老舊住宅小區、農民集中居住區,征地拆遷安置小區的維修保障機製按照成都市其他相關規定執行。

 

  強化監管、放管結合

 

  首次引入專項維修資金管理公約製度

 

  在維修資金使用的過程中,信息的公開、透明度不夠,使得業主不願放心大膽地參與到維修資金的意見征集和決策、監督之中。針對這一問題,195號令大力提倡維修資金業委會自主管理。用“放管結合”的方式,既給予業主“主人翁”的權利,以保障業主的參與權、決策權、監督權。又將權利至於監管的軌道上運行。

 

  “隨著業主自管意識的增強,越來越多的小區業主申請劃轉專項維修資金,實施維修資金業委會自主管理。為了有效約束自管階段業委會的管理行為,實現‘放管結合’,確保‘管得好、用得好’,195號令參照上海等城市的成功經驗,引入了專項維修資金管理公約製度。”相關負責人向記者說明,公約中須由業主共同明確專戶管理銀行選擇、專戶開設及資金劃轉;專項維修資金自主管理後,需要劃轉至代管賬戶的情形;專項維修資金自管賬戶核算和委托第三方專業機構負責賬目管理的事項;專項維修資金續交;應急使用的情形和流程;違反專項維修資金管理公約應當承擔的責任;有關專項維修資金的其他重大事項等。

 

  “管理公約製度能激發業主‘主人翁’意識,讓他們更多地參與到維修資金的管理中,對資金劃轉業委會自主管理後資金管理和使用的安全能起到積極作用。同時,可通過集合表決的方式有效解決分散表決費時、費力、意見難以統一等問題。”相關負責人解釋,這就相當於是預先授權,把需要表決通過的管理事項事先就全部表決完成,可省去今後 “一事一議一表決”的不便。

 

  還權於民不等於放鬆監管。事實上,195號令關於維修資金的監管是更加嚴格的。根據規定,劃轉業主委員會自主管理的專項維修資金,應實行強製第三方專業機構代理記賬製度和業委會主任離任審計製度。

 

  破解“使用難”

 

  新規固化應急預案和應急使用製度

 

  業主意見征集難、表決難、意見不統一是橫亙在資金使用難上的最大障礙。對於這個全國範圍內都普遍反映的使用“通病”,195號令也有既高效又安全的“招數”。

 

  “針對社會質疑資金使用不便問題,195號令固化了應急使用預案製度,實現‘預先授權、遇險使用’,有效解決通過‘一事一議’方式組織業主表決耗時長等問題。並嚴格限定應急使用的範圍,取消了兜底條款,避免‘搭車’使用,保障資金使用安全。”相關負責人介紹。

 

  應急使用預案製度規定,新建小區,由房屋購買人在簽訂買賣合同時簽署應急使用預案;房屋交付使用後,業委會未成立的,由街辦(鄉鎮)指導建立;業委會成立的,由業委會組織建立;業委會成立後申請資金自管的,通過建立管理公約,取代應急使用預案。

 

  同時195號令也規定因各種原因未建立應急使用預案或管理公約的,出現應急情形時,可不經業主表決直接啟動使用資金實施應急維修。應急情形包括以下7種——屋麵防水損壞造成嚴重滲漏的;電梯故障危及人身安全,無法正常使用嚴重影響業主生活的;供水水泵損壞或水管爆裂導致供水中斷,嚴重影響業主生活的;樓體外牆牆麵有脫落危險,危及人身財產安全的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,嚴重影響業主生活,或危及財產安全的;消防設施設備嚴重損壞的;供配電係統中涉及的設施設備發生故障,造成停電或漏電,嚴重影響業主生活或危及人身財產安全的。因應急使用未經業主授權,因此對使用範圍進行嚴格限製,未設置兜底條款。並根據市政府《關於加強全市住宅電梯安全工作的意見》等規定,新增質監、消防部門在電梯、消防設施設備應急維修時的查勘確認職責,防止業主委員會、物業服務企業利用業主非專業型、人數眾多組織分散性等特點,虛列項目,虛增工程量,套取、騙取資金,避免‘搭車’使用,保障資金使用安全。”參與此次修訂的相關負責人介紹。

 

  而針對社會質疑維修資金使用安全性的問題,195號令讓“第三隻眼”來幫忙——規定維修資金使用實行工程造價審核、工程監理等第三方監督服務製度,解決虛高報價、虛增工程量等問題。“這將我市於2014年開始推行的第三方工程造價審核製度予以固化。正常使用3萬元及以上需進行工程造價審核,按照應急使用預案和管理公約授權使用、不經業主表決的應急使用零起點施行工程造價審核。”相關負責人進一步解釋。引入這麽多服務,費用從何而來,會不會加重業主負擔。“所有的第三方監督服務都是免費的,不會加重業主負擔”。該負責人向記者表示。

 

  當然195號令也對提供第三方監督的專業機構進行了約束,規定它們應當依照法律法規和相關規定履行監督職責,不得夥同相關業主、業委會、物業服務企業或其他管理人、施工單位弄虛作假,損害業主利益。

 

  首次實施聯合懲戒

 

  多角度、全方位約束違法違規行為

 

  解決使用難問題後,195號令還完善了法律保障,明確了對挪用、虛列工程項目、虛增工程量等違法違規行為的處罰規定,並將其納入聯合懲戒,對潛在違規者形成了高壓態勢。

 

  “195號令規定,使用申請人在申請專項維修資金使用過程中,不得將已撥付的專項維修資金挪作住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造之外的其他用途,不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量,不得將已撥付的專項維修資金用於使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。這就對各種違法違規行為作出了清晰的界定。”相關負責人向記者進一步說明了處罰的內容和範圍。

 

  195號令分門別類,明確了對各類違法行為的處罰措施,如未按規定交存資金且逾期不改的,將處5萬元以上10萬元以下的罰款;虛列維修工程項目或虛增維修工程量且逾期不改正的,處虛列或虛增金額2倍以下罰款,最高罰款金額10萬元。此外,還明確開發建設單位、物業服務企業或其他管理人、相關業主、業委會成員有違反本辦法規定行為的,除按相關規定處罰外,由市或區(市)縣房產行政管理部門將違法信息通報相關主管部門,由相關部門按照聯合懲戒的有關規定實施聯合懲戒。這也是我市首次把聯合懲戒納入維修資金監管中。

 

  “在這一點上,一經發現有嚴重違法違規問題,甚至會影響單位或個人的信用。”參與此次修訂的相關負責人告訴記者。

 

  維修保障機製適用範圍“擴麵”

 

  成都實現維修保障“全覆蓋”

 

  針對過去維修資金管理由房管部門“唱獨角戲”的問題,195號令完善了維修資金管理所涉及各方的職責。一是明確了對於由政府代管的專項維修資金,規定在財務管理和會計核算方麵,應當接受財政部門的監督;在資金管理和使用方麵,應當定期依法接受審計部門的審計監督。二是新增了質監、消防部門在電梯、消防設施設備應急維修時的查勘確認職責。三是按照省、市《物業管理條例》的規定,新增街辦(鄉鎮)在管理公約製定、應急使用確認、業主委員會離任審計等方麵的相應職責規定,充分發揮其靠近監管工作第一線、密切聯係群眾的優勢。從而確保了群社會共管共治,協調配合發揮維修資金保障作用。

 

  那麽195號令實施後,維修資金的交存、管理、使用將更高效、更方便、更安全。值得一提的是,這樣“利好”還會覆蓋到更多地方。相關負責人表示,195號令通過構建老舊住宅小區、農集區和征地拆遷安置小區維修保障機製,將推動實現我市新建住宅、老舊住宅小區、農集區和征地拆遷安置小區維修保障。


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